Avec un rendement brut de 9,1 %, l'opération se situe dans le haut du marché français — typique des villes à fort rendement comme Saint-Étienne. Le cash-flow est légèrement négatif (-14 €/mois) : un effort d'épargne modéré, à mettre en regard du capital constitué chaque mois.
Le bien est nettement au-dessus du marché local (+15 %). À ce niveau, une négociation est presque incontournable pour préserver la rentabilité.
| Date | Surface | Prix | Prix/m² |
|---|---|---|---|
| 2024-12-30 | 50 m² | 54 000 € | 1 080 €/m² |
| 2024-12-30 | 50 m² | 54 000 € | 1 080 €/m² |
| 2024-12-27 | 62 m² | 82 000 € | 1 323 €/m² |
| 2024-12-27 | 62 m² | 82 000 € | 1 323 €/m² |
| 2024-12-26 | 41 m² | 56 600 € | 1 380 €/m² |
| 2024-12-26 | 41 m² | 56 600 € | 1 380 €/m² |
| 2024-12-19 | 39 m² | 43 000 € | 1 103 €/m² |
| 2024-12-19 | 39 m² | 43 000 € | 1 103 €/m² |
| 2024-12-18 | 56 m² | 69 585 € | 1 243 €/m² |
| 2024-12-18 | 56 m² | 69 585 € | 1 243 €/m² |
Un marché haussier soutient la revente et la constitution de plus-value, mais impose de ne pas surpayer à l'entrée. Notre projection retient une revalorisation prudente de 2,0 %/an, indépendante du pic récent.
Un T2 se loue autour de 11,44 €/m² (Saint-Étienne), soit pour 45 m² :
| Hypothèse prudente | Loyer de marché retenu | Hypothèse haute |
|---|---|---|
| 390 €/mois | 515 €/mois | 678 €/mois |
| 8,68 €/m² | 11,44 €/m² | 15,08 €/m² |
| Prix d'acquisition | 63 000 € |
| Frais de notaire (7,5 %) | 4 725 € |
| Travaux | 0 € |
| Ameublement (LMNP) | 0 € |
| Coût total | 67 725 € |
| Poste | €/an | % loyer |
|---|---|---|
| Taxe foncière | −820 € | 13,3 % |
| Charges copropriété non récupérables | −420 € | 6,8 % |
| Assurance PNO | −130 € | 2,1 % |
| CFE (LMNP) | −160 € | 2,6 % |
| Provision vacance & impayés (6 %) | −371 € | 6,0 % |
| Total | −1 901 € | 31 % |
| Rendement brut loyers / coût total | 9,1 % |
| Rendement net de charges | 6,3 % |
| Rendement net-net après impôt — LMNP au réel | 6,0 % |
| Apport (10,0 %) | 6 772 € |
| Emprunt · 20 ans · 3,5 % | 60 953 € |
| Mensualité (créd.+assur.) | 371 € |
| Coût du crédit (intérêts) | 23 887 € |
| Loyer encaissé | +515 € |
| Charges | −158 € |
| Crédit | −371 € |
| Impôt (lissé) | −16 € |
| Cash-flow net | -14 € |
Le DPE E reste louable, mais l'interdiction des classes E est programmée pour 2034 : une rénovation énergétique est à anticiper (et valorise le bien).
| Consommation estimée | 290 kWh/m²/an |
| Soit pour 45 m² | 13 050 kWh/an |
| Coût énergétique annuel tarif réglementé base ~0,25 €/kWh TTC * | 3 283 € |
| Droit de louer | jusqu'en 2034 |
* Coût indicatif au tarif réglementé « bleu » base (EDF, option base) ~0,25 €/kWh TTC. Cette dépense est supportée par l'occupant ; elle n'entre pas dans le calcul de rentabilité, mais conditionne l'attractivité locative et la valeur du bien.
| Budget travaux estimé | 11 200 € |
| Économie d'énergie annuelle | ≈ 1 642 €/an |
| Effet réglementaire & patrimonial | lève l'interdiction 2034 + revalorise |
Loyers indexés 2,0 %/an, valeur revalorisée 2,0 %/an (prudent), frais de revente 7,0 %, régime réel.
| Horizon | Loyer/an | Cash-flow | CF cumulé | Capital dû | Valeur bien | Capital net |
|---|---|---|---|---|---|---|
| An 1 | 6 180 € | -356 € | -7 129 € | 58 810 € | 64 260 € | 952 € |
| An 3 | 6 430 € | -338 € | -7 815 € | 54 293 € | 66 856 € | 7 883 € |
| An 5 | 6 689 € | -322 € | -8 467 € | 49 449 € | 69 557 € | 15 239 € |
| An 7 | 6 960 € | -307 € | -9 089 € | 44 254 € | 72 367 € | 23 048 € |
| An 10 | 7 386 € | -290 € | -9 974 € | 35 748 € | 76 797 € | 35 673 € |
| An 15 | 8 154 € | -273 € | -11 365 € | 19 432 € | 84 790 € | 59 423 € |
| Scénario de marché à 15 ans | Valeur du bien | Capital net |
|---|---|---|
| Pessimiste (0,0 %/an) | 63 000 € | 39 158 € |
| Central (2,0 %/an) | 84 790 € | 59 423 € |
| Optimiste (3,0 %/an) | 98 152 € | 71 849 € |
Rendement annualisé approximatif du capital investi — simulation indicative, hors fiscalité de revente.
Comparaison des régimes, base loyer annuel 6 180 €, TMI 30,0 % + prélèvements sociaux 17,2 %.
| Régime | Base imposable (an 1) | Impôt | Rdt net-net |
|---|---|---|---|
| LMNP micro-BIC Abattement forfaitaire 50 % sur les loyers, sans justificatif. | 3 090 € | 1 458 €/an | 4,2 % |
| LMNP au réel Charges + intérêts + amortissement du bien et du mobilier déduits. | 395 € | 186 €/an | 6,0 % |
| Nu — micro-foncier Abattement 30 %, loyers au barème IR + prélèvements sociaux. | 4 326 € | 2 042 €/an | 3,3 % |
| Nu — réel foncier Charges + intérêts déduits (sans amortissement). | 2 180 € | 1 029 €/an | 4,8 % |
| Scénario | Cash-flow | vs central |
|---|---|---|
| Scénario central Hypothèses du rapport | -14 € | +0 € |
| Loyer de marché −10 % Marché locatif détendu | -66 € | -51 € |
| Vacance longue (2 mois/an) Relocation difficile | -100 € | -86 € |
| Taux de crédit à 4,5 % Si financement non encore figé | -46 € | -32 € |
| Taxe foncière +30 % Hausse fiscalité locale | -35 € | -20 € |
| Travaux énergétiques (E→C) Anticiper l'interdiction 2034 | -108 € | -93 € |
À ce prix, l'opération est rentable mais le cash-flow appelle une négociation : une fois le prix ramené vers le marché, le couple rendement/risque devient attractif pour une ville à fort rendement.